Informationen für Verfügungsberechtigte (Eigentümer, Verwalter) von öffentlich geförderten Miet- und Genossenschaftswohnungen

Als verfügungsberechtigte Person über öffentlich geförderten Wohnraum bestehen für Sie nach dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG) einige Pflichten, die bei der Nutzung der geförderten Objekte zu beachten sind. Zur Vermeidung von (bußgeldbewährten) Verstößen gegen diese Pflichten weist die zuständige Stelle daher insbesondere auf folgende Verpflichtungen hin:

Wohnberechtigungsschein

Ihre belegungsgebundene Wohnung dürfen Sie gemäß § 17 Abs. 2 WFNG NRW grundsätzlich nur an Wohnungssuchende mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein vermieten. Ist die Wohnung einem bestimmten Personenkreis vorbehalten z.B. „älteren Menschen", so dürfen Sie für die Dauer des Vorbehaltes, Ihre Wohnung nur einer wohnberechtigten Person überlassen, wenn sich aus dem WBS außerdem ergibt, dass diese Person diesem Personenkreis angehört. Bitte prüfen Sie, ob der WBS noch gültig ist (ein Jahr nach Ausstellung) und ob die angebotene Wohnung die angemessene Größe nicht überschreitet. Der wohnungssuchende Haushalt übergibt Ihnen den Original-Wohnberechtigungsschein. Die Rückseite des Wohnberechtigungsscheines wird von Ihnen ausgefüllt und sowohl von Ihnen als auch vom Mieter unterschrieben. Senden Sie anschließend den Wohnberechtigungsschein im Original binnen zwei Wochen, nachdem Sie die Wohnung einer wohnungssuchenden Person überlassen haben, an die zuständige Stelle, die für die Verwaltung des geförderten Objektes zuständig ist.

Hinweis: Die für den gezielten Wohnberechtigungsschein erforderliche Erklärung des Vermieters, einen Mietvertrag mit dem wohnungsssuchenden Haushalt abschließen zu wollen, finden Sie oben unter Downloads.

Mitteilungspflicht § 17 Abs. 1 WFNG NRW

Danach hat der Verfügungsberechtigte der zuständigen Stelle unverzüglich schriftlich den voraussichtlichen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit oder des Freiwerdens von öffentlich-gefördertem Wohnraum mitzuteilen. Diese Mitteilung dient der Beschleunigung und Absicherung einer zweckentsprechenden Wohnungsbelegung. Sie hat schriftlich zu erfolgen. Die Mitteilung können Sie hier elektronisch erstellen und versenden.

Bitte beachten Sie, dass Verstöße gegen die Mitteilungspflicht gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WFNG NRW ordnungswidrig sind und mit einem Bußgeld bis zu 3.000 Euro je Wohnung geahndet werden können. Außerdem ist es gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WFNG NRW ordnungswidrig eine belegungsgebundene Wohnung ohne den notwendigen WBS zu vermieten. Diese Ordnungswidrigkeit kann mir einem Bußgeld bis zu 15.000 Euro geahndet werden. 

Freistellung von Belegungsbindung § 19 WFNG NRW

Eine Freistellung, die den Verfügungsberechtigten von der Verpflichtung zur Vermietung an Wohnungssuchende mit einem Wohnberechtigungsschein entbindet, kann unter anderem auf Antrag erteilt werden, wenn Wohnungssuchende mit einem Wohnberechtigungsschein derzeit nicht ermittelt werden können. Den Antrag können Sie hier elektronisch erstellen und versenden.

Im Falle einer Freistellung muss der Vermieter eine monatliche Ausgleichszahlung an die NRW.Bank leisten, wenn der nichtberechtigte Mieter mit seinem Einkommen eine bestimmte Einkommensgrenze überschreitet. Der Vermieter darf die Ausgleichszahlung als Zuschlag zur Miete erheben. Da es sich bei der Freistellung immer um eine Einzelfallentscheidung handelt, setzen Sie sich bitte mit der zuständigen Sachbearbeiterin in Verbindung.
Eine Freistellung von Belegungsbindung ist gebührenpflichtig. Die Verwaltungsgebühr in Höhe von 30 Euro ist von dem Verfügungsberechtigten zu entrichten.

Leerstand/Nutzungsänderung § 21 WFNG NRW

Gemäß § 21 Abs. 2 WFNG NRW darf der Verfügungsberechtigte den öffentlich geförderten Wohnraum nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle länger als drei Monate leer stehen lassen. Die Genehmigung erfordert regelmäßig einen Förderausgleich angemessener Art und Weise. Die Leerstandsgenehmigung ist gebührenpflichtig. Den erforderlichen Antrag finden Sie hier.

Gemäß § 21 Abs. 3 WFNG NRW darf der Wohnraum ohne Genehmigung der zuständigen Stelle nicht anderen als Wohnzwecken zugeführt oder durch bauliche Maßnahmen derart verändert werden, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist. Verstöße gegen § 21 Abs. 2 und 3 WFNG NRW sind rechtswidrig und können mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Mitteilungspflicht bei Veräußerung des geförderten Objektes oder bei Verwalterwechsel

Gem. § 21 Abs. 6 WFNG NRW hat der bisherige Verfügungsberechtigte der zuständigen Stelle die Veräußerung von Wohnraum sowie eine von ihm eingeleitete Begründung von Wohneigentum unverzüglich schriftlich oder elektronisch mitzuteilen. Für den neuen Verfügungsberechtigten besteht dieselber Mitteilungspflicht gegenüber des Erwerbs von (gefördertem) Wohnraum.

Nutzen Sie für den Eigentümerwechsel oder den Verwalterwechsel gerne den oben hinterlegten Meldeassistenten. 

Mietpreisbindung § 16 WFNG NRW

Soweit in der Förderzusage eine Mietbindung bestimmt ist, darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich-geförderte Mietwohnung nicht gegen eine höhere als die gemäß Förderzusage höchstzulässige Miete (Bewilligungs- oder Kostenmiete) zum Gebrauch überlassen. Er hat die in der Förderzusage enthaltenen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete und das Bindungsende im Mietvertrag anzugeben. Der Verfügungsberechtigte darf neben der höchstzulässigen Miete und den Betriebskosten eine einmalige oder sonstige Nebenleistung nur nach Maßgabe der Förderzusage fordern, sich versprechen lassen oder annehmen.

Exkurs zum Kostenmietrecht - Wirtschaftlichkeitsberechnung und Kostenmiete

§ 44 Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 WFNG schreibt für die Gebrauchsüberlassung das Kostenmietprinzip der §§ 8 - 11 WoBindG und die Fortgeltung der II. Berechnungsverordnung (II. BV) über den 01.01.2010 hinaus fort. Ebenfalls bleiben die Nrn. 8 - 8b3 der Verwaltungsvorschrift des Wohnungsbindungsgesetzes (VV-WoBindG) in Kraft. Anwendungsbereich ist der Soziale Wohnungsbau bis einschließlich 2001. Bei dem sogenannten Kostenmietrecht handelt es sich um ein sehr spezielles Recht bei dem der Verfügungsberechtigte verpflichtet ist, die für die Berechnung der maximal zulässigen Miethöhe (Kostenmiete) erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnungen fortzuschreiben. Verfügungsberechtigten, die solche Objekte besitzen und keinerlei Erfahrungen im Kostenmietrecht besitzen, wird empfohlen, sich über dieses Thema gründlich zu informieren. Hierzu können Veranstaltungen z. B. beim Studieninstitut in Münster oder bei dem Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e. V.  (vhw) besucht werden. Möglich ist aber auch, sich eines Dienstleisters zur Fortschreibung der Wirtschaftlichkeitsberechnung (z. B. Haus und Grund Coesfeld e. V.) zu bedienen.

Für öffentlich geförderte Wohnungen, die bis 2001 gefördert wurden, darf kein höheres Entgelt verlangt werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (Kostenmiete). Die Kostenmiete errechnet sich individuell für jedes Objekt anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Veränderungen in der Höhe der laufenden Aufwendungen sind bei der Ermittlung der Kostenmiete entsprechend zu berücksichtigen. Die Kostenmiete verringert oder erhöht sich somit, wenn sich die Kapital- oder Bewirtschaftungskosten erhöhen oder verringern. Rechtsgrundlagen hierfür finden sich in den §§ 8-11 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit der Zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) und der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV 1970). Die aktuellen Verwaltungskosten- und Instandhaltungskostenpauschalen finden Sie unter Downloads.

Exkurs zum Kostenmietrecht - Anerkennung von Modernisierungskosten

Ein besonderes Augenmerk ist auf die Durchführung von Modernisierungen solcher Objekte zu legen. Modernisierung sind dabei nur bauliche Maßnahmen, die

1. den Gebrauchswert des Wohnraumes nachhaltig erhöhen,
2. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf diw Dauer verbessern oder
3. nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

Die Modernisierung stellt eine Sonderform der nachträglichen baulichen Änderungen dar, die in § 11 Abs. 4 bis 7 der II. BV geregelt ist. 

Eine Modernisierung darf im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau demnach nur berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr zugestimmt hat. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Modernisierung bewilligt worden sind. 

Eine Bewilligung können Sie mittels des oben unter Online-Dienste hinterlegten Vordrucks (Anerkennung einer Modernisierungsmaßnahme nach der II. BV) beantragen. Auch nachträglich ist solch eine Bewilligung möglich.

Mietpreisverstöße sind rechtswidrig und können mit einem Bußgeld bis zu 70.000 Euro geahndet werden.

Sofern Sie Fragen zu diesen oder weiteren Zweckbindungen haben, setzen Sie sich gerne mit Ihrer zuständigen Stelle in Verbindung. 

 

Formulare

• Freimeldung von öffentlich geförderten Wohnraum (Assistent)
• Antrag auf Erteilung einer Freistellung von den Belegungsbindungen gem. § 19 WFNG (Assistent)
• Antrag auf Erteilung einer Leerstandsgenehmigung gem. § 21 Abs. 3 WFNG (Assistent)
  
• Anzeige des Eigentümer- oder Verwalterwechsel bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Rechtsgrundlagen