Gebäudeeinmessungspflicht
Warum müssen Sie Ihr Gebäude überhaupt einmessen lassen?
Das Liegenschaftskataster hat seine Wurzeln in der französischen Revolution und wurde ursprünglich für eine gerechte Verteilung der Steuern am Grund und Boden als Steuerkataster angelegt. Im Laufe der letzten 200 Jahre entwickelte sich dieses Steuerkataster zu einem Eigentumskataster, da das Eigentum am Grund und Boden erhebliche Bedeutung in unserer Gesellschaft erlangte.
Das heutige moderne Liegenschaftskataster wird als Basisinformationssystem bezeichnet. Im Liegenschaftskataster sind für das Landesgebiet alle Liegenschaften (Flurstücke u. Gebäude) darzustellen und zu beschreiben. Dies heißt, der Nachweis des aktuellen Gebäudebestands ist wesentlicher Bestandteil des Katasters, für planerische Zwecke ein sogar sehr wichtiger Teil.
Das Kataster muss aber nicht nur den Zwecken der Verwaltung, Wirtschaft und Planung gerecht werden, sondern auch dem privaten Rechtsverkehr.
Wer ist verpflichtet, die Einmessung zu veranlassen und wer trägt die Kosten?
Der Eigentümer oder der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das Gebäude auf seine Kosten einmessen zu lassen. Er hat dies selbständig zu beantragen, da die Verpflichtung kraft Gesetzes nach Errichtung (d.h. bereits nach Rohbauerstellung) der Baumaßnahme entsteht und es daher keiner speziellen Aufforderung des Katasteramtes bedarf.
Bei Kauf eines noch nicht eingemessenen Gebäudes, geht die Einmessungspflicht auf den neuen Eigentümer über, unabhängig von den im Kaufvertrag getroffenen, privatrechtlichen Vereinbarungen. Der Übergang erfolgt sooft und solange bis die Einmessungsverpflichtung erfüllt ist.
Welche Gebäude müssen eingemessen werden?
Alle Gebäude bzw. baulichen Anlagen mit Wohn-, Aufenthalts- oder Nutzungsräumen, die ausreichend beständig, standfest und räumlich fest umschlossen sind und eine Grundfläche von mehr als 10 m² aufweisen, unterliegen der gesetzlichen Einmessungspflicht.Dies gilt für neu errichtete bzw. in ihrem äußeren Grundriss veränderte Gebäude. Hierunter fallen also beispielweise Industriebauten, Wohn- und Geschäftshäuser aber auch Anbauten und beheizte Wintergärten. Gebäude und Gebäudeanbauten, die gem. § 62 der Landesbauordnung NRW vom 21. Juli 2018 genehmigungsfrei sind, unterliegen nicht der Einmessungspflicht. Dies sind insbesondere Garagen und nicht beheizte Wintergärten mit weniger als 30 m² Grundfläche
Ab wann unterliegen Gebäude der Einmessungspflicht?
Seit Inkrafttreten des Vermessungs- und Katastergesetzes (VermKatG NRW) am 01.08.1972 besteht erstmals eine Einmessungspflicht für Gebäude. Gebäude oder Gebäudeteile, die ab diesem Zeitpunkt errichtet wurden, unterliegen somit kraft Gesetzes dieser Pflicht. Eine Verjährung der Einmessungsverpflichtung sieht das Gesetz nicht vor.
Wie wird der Eigentümer darüber informiert, dass sein Gebäude noch nicht eingemessen ist?
Von den Bauordnungsämtern wird dem Bauherren bzw. dem Gebäudeeigentümer dazu ein Informationsblatt ausgehändigt. Obwohl eine weitere Information seitens des Katasteramtes nicht erforderlich ist, bemüht es sich dennoch, auf die bestehende Einmessungspflicht hinzuweisen. Zusätzlich informieren die Baubehörden das Katasteramt ihrerseits über die Errichtung einmessungspflichtiger Gebäude und Gebäudeveränderungen. Wird bei der Bearbeitung dieser Mitteilungen festgestellt, dass die Gebäudeeinmessung nicht vorliegt und auch noch keine Vermessungsstelle mit der Einmessung beauftragt worden ist, werden Sie direkt vom Katasteramt an die noch fehlende Einmessung erinnert.
Warum werden die Eigentümer teilweise erst so spät informiert?
Dass die Erinnerung an die noch fehlende Einmessung in Einzelfällen erst nach Jahren ergeht, liegt nicht an der Willkür oder den Versäumnissen des Katasteramtes. Das Katasteramt wird erst tätig, nachdem es von der fehlenden Einmessung Kenntnis erlangt hat; z. B. durch Ortsvergleich oder nach Abschluss einer Flurbereinigung.
Wer darf Gebäude einmessen?
Die Gebäudeeinmessung kann entweder durch das Katasteramt Coesfeld oder durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur durchgeführt werden. Die einzelnen Vermessungsstellen können Sie den "Gelben Seiten" unter dem Stichwort "Vermessungsbüros" entnehmen.
Können Lage- oder Baupläne eine Gebäudeeinmessung ersetzen?
NEIN! Oft werden beim Katasteramt Lage- oder Baupläne eingereicht. Diese ersetzen aber keine Gebäudeeinmessung, da in ihnen nur der geplante Bauzustand dargestellt wird.
Für die Fortführung des Katasters und somit den amtlichen Nachweis des Gebäudes wird die Vermessung des fertiggestellten Gebäudes benötigt und auf Antrag der genaue Abstand zur Grundstücksgrenze ermittelt.
Gibt es Befreiungen von der Gebäudeeinmessungspflicht?
NEIN! - An der Gebäudeeinmessungspflicht führt kein Weg vorbei. Sie ist eine Verpflichtung für jeden, der ein Gebäude neu errichtet oder ein Gebäude erworben hat, das nach dem 31.07.1972 errichtet worden und noch nicht im Liegenschaftskataster nachgewiesen ist.
Fristen
Gibt es Fristen für die Einmessung?
Die Pflicht zur Gebäudeeinmessung entsteht unmittelbar mit der Fertigstellung des Gebäudes bzw. der Grundrissveränderung in seinem äußeren Abmessungen.
Die Ihnen vom Katasteramt gesetzte Frist zur Einreichung der entsprechenden Unterlagen dient zum einen dazu, Ihnen z.B. die freie Wahl einer der vorab erwähnten Vermessungsstellen zu ermöglichen, zum anderen der möglichst raschen Aktualisierung des Gebäudebestandes im Basisinformationssystem Liegenschaftskataster.
Liegen nach Ablauf der Frist dem Katasteramt Coesfeld keine Unterlagen vor, so veranlasst das Katasteramt nach § 16 Abs. 3 VermKatG NW (siehe Gesetzesauszug) die Einmessung auf Ihre Kosten. In diesem Fall wird eine zusätzliche Gebühr von 100 Euro erhoben. Zu Zweck der Vermessung darf Ihr Grundstück nach § 6 VermKatG NW betreten werden.
Rechtsgrundlagen
Auszug aus dem Vermessungs- und Katastergesetz für das Land Nordrhein-Westfalen (VermKatG NRW):
§ 16 Pflichten
Absatz 1:
Die jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die jeweiligen Erbbau- und Nutzungsberechtigten eines Grundstücks sind verpflichtet, der Katasterbehörde auf Anforderung die für die Fortführung des Liegenschaftskatasters notwendigen Angaben zu machen und die Vermessung auf eigene Kosten durchführen zu lassen, wenn sie für die Übernahme von Veränderungen in das Liegenschaftskataster erforderlich sind.
Absatz 2:
Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder in seinem Grundriss verändert, so haben die jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer oder Erbbauberechtigten auf eigene Kosten das Gebäude oder die Grundrissveränderung durch die Katasterbehörde oder durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieurinne und Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur und einmessen zu lassen. ...
Absatz 3:
Die Katasterbehörde kann zur Erfüllung der Pflichten nach Absätzen 1 und 2 das Erforderliche ... auf Kosten der Verpflichteten veranlassen.
Quelle: Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (Vermessungs- und Katastergesetz; VermKatG NRW) vom 01.04.2014; GV. NRW. 2014 S. 256
Kosten
Was kostet die Gebäudeeinmessung?
Die Gebühren für die Einmessung richten sich nach den Normalherstellungskosten 2000 (NHK) der baulichen Anlage. Diese Kosten sind auch dann anzuhalten, wenn das Gebäude durch Eigenleistung errichtet worden ist.
Zuzüglich werden die Kosten der Mehrwertsteuer erhoben.
Jede Vermessungsstelle, die beauftragt wird, ist verpflichtet, nach dem aktuellen Vermessungs- und Wertermittlungskostentarif abzurechnen, der in ganz Nordrhein-Westfalen gilt.
Auszug aus den Tarifstellen für Gebäudeeinmessungen:
Grundaufwandspauschale: Gebühr: 350 Euro zuzüglich
Stufe a, NHK bis einschließlich 25.000 Euro, Gebühr: 240 Euro
Stufe b, NHK über 25.000 bis einschließlich 100.000 Euro, Gebühr: 480 Euro
Stufe c, NHK über 100.000 bis einschließlich 350.000 Euro, Gebühr: 720 Euro
Stufe d, NHK über 350.000 bis einschließlich 600.000 Euro, Gebühr: 1.200 Euro
Stufe e, NHK über 600.000 bis einschließlich 1 Mio. Euro, Gebühr: 1.920 Euro
Stufe f, NHK über 1 Mio. bis einschließlich 5 Mio. Euro, Gebühr: 3.600 Euro
Stufe g, NHK über 5 Mio. bis einschließlich 10 Mio. Euro, Gebühr: 4.800 Euro
Stufe h, NHK über 10 Mio. bis einschließlich 15 Mio. Euro, Gebühr: 7.200 Euro
Stufe i, NHK über 15 Mio. bis einschließlich 20 Mio. Euro, Gebühr: 9.600 Euro
Stufe j, NHK über 20 Mio., Gebühr: 12.000 Euro,
Ein Beispiel:
Herr Mustermann aus Coesfeld hat ein Einfamilienhaus gebaut. Er beauftragt das Katasteramt Coesfeld mit der Einmessung. Die Normalherstellungskosten des fertigen Gebäudes betragen 200.000 Euro. Für die Einmessung ergeben sich folgende Kosten:
Gebühr nach Tarifstelle 1.070,00 Euro (350 Euro plus 720 €) zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen Mehrwertsteuer
Werden auf einem Grundstück mehrere Gebäude gleichzeitig eingemessen, ist die Grundaufwandspauschale einmalig anzusetzen und anschließend die Gebühr für jedes selbständig benutzbare Gebäude zu ermitteln.
Werden Gebäude auf aneinandergrenzenden Grundstücken gemeinsam eingemessen, ist die Grundaufwandspauschale anteilig anzusetzen.
Sollte Herr Mustermann selber keine Einmessung in Auftrag geben, wird zusätzich zu den Vermessungskosten eine Gebühr in Höhe von 100 Euro erhoben.
Eine zusätzliche Gebühr wird erhoben, wenn gesondert beantragt wird, den Abstand des Gebäudes zur Grenze zu ermitteln. Diese Grenzabstände werden z.B. von Banken verlangt oder auf Grund von bauordnungsrechtlichen Anforderungen benötigt.